任意売却ができないケースについて

不動産の任意売却は、複雑で面倒な手続きを必要とする分、競売と比較して、売却額やその後の残債額において優れているといって良いでしょう。しかし、住宅ローン返済が滞った全てに不動産に対し、任意売却という方法が可能かと言えば、決してそうはいきません。ここでは任意売却が認められないケースというものを見ていこうと思います。

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そもそも任意売却に至るためには、債権者の意志が必要不可欠です。債権者がローンの残債がある状態で抵当権を外してくれなければ、その物件を購入する人は決して現れないでしょう。つまり債権者が任意売却に応じない場合は不可能というのが基本的な考え方です。

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では、債権者が応じないのはどのようなケースでしょう。それは債権者にメリットが無い場合です。つまり、手間と費用をかけて任意売却にしても、購入希望者が現れる可能性が極めて低く、結局は競売になることが予想されるような不動産です。

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具体的には、敷地に接する道路がない場合や、市街化調整区域内の農地である場合などですが、これはいずれも建築基準法上問題となる可能性があるうえ、新たな所有者に住宅ローンの申請が認められることもないため、一般の購入希望者はまず現れません。仮に現れたとしても、法外に安い価格を提示されることは目に見えており、であれば競売のほうが良いということになるのです。

返済資力のある連帯保証人の存在は任意売却の障害となります。というより、任意売却するより連帯保証人に債務返済を続けてもらうほうが確実ということになります。また、納税に関し多大な未納がある場合、税務署による差し押さえが行われ、これも解除が難しいため、結果として任意売却は困難です。このケースに限らず、債権者がひとりでも抵当権の解除を認めなければ、基本的に任意売却はできません。

全員に解除を認めてもらうにはそれなりの費用(担保権解除料)が必要で、事実上不可能です。同時に債務者である所有者が複数いる場合も、全員の同意を得なければならないことになります。

競売手続きがある程度の段階まで進んでいる物件を任意売却することも困難です。時間的猶予や手続きの複雑さとそれにかかる時間は思いのほか障害となるものです。

任意売却は、債権者と債務者の双方が合意しなければならず、そこには利害関係の一致がなくてはなりません。競売よりも高く売却できるのが任意売却なのではなく、そういう物件だけが任意売却されているというのが実状です。